Co je DSTI u hypoték
DSTI (Debt Service to Income) je ukazatel, který vyjadřuje poměr mezi měsíčními splátkami všech vašich úvěrů a čistým měsíčním příjmem. Banky tento ukazatel používají při posuzování bonity žadatele o hypotéku, aby zjistily, zda bude klient schopen bezpečně splácet nový úvěr společně se svými stávajícími závazky. Přestože Česká národní banka již nestanovuje závazné limity DSTI pro všechny žadatele, většina bank tento ukazatel stále využívá ve svých interních metodikách. Pokud si chcete lépe osvojit základy finančního plánování a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Při schvalování hypotéky se vedle DSTI hodnotí také bonita, DTI, LTV, úroková sazba, splatnost, registry dlužníků, úvěrové skóre, refinancování a celková finanční situace klienta.
Co přesně znamená ukazatel DSTI
DSTI představuje procentuální podíl všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu domácnosti. Jinými slovy ukazuje, jak velká část příjmů je každý měsíc využívána na splácení úvěrů.
Banky tento údaj sledují proto, aby zabránily situaci, kdy by klient měl příliš vysoké splátky a po jejich zaplacení by mu nezůstaly dostatečné prostředky na běžné životní výdaje.
Do výpočtu se obvykle zahrnují splátky hypotéky, spotřebitelských úvěrů, leasingů, kreditních karet, kontokorentů a dalších finančních závazků.
Co ukazuje DSTI? Kolik procent z vašeho měsíčního příjmu spotřebují splátky všech úvěrů.
Jak se DSTI vypočítává
Výpočet je poměrně jednoduchý. Sečtou se všechny měsíční splátky úvěrů a výsledná částka se vydělí čistým měsíčním příjmem. Výsledek se následně vynásobí stem a získá se procentuální hodnota.
Vzorec pro výpočet vypadá následovně:
DSTI = (měsíční splátky všech úvěrů ÷ čistý měsíční příjem) × 100
Pokud například domácnost disponuje čistým příjmem 60 000 Kč měsíčně a celkové splátky všech úvěrů činí 18 000 Kč, výsledné DSTI bude 30 %.
Jak vypočítat DSTI? Vydělte všechny měsíční splátky čistým příjmem a výsledek převeďte na procenta.
Praktický příklad výpočtu DSTI
Představme si klienta s čistým měsíčním příjmem 55 000 Kč. Aktuálně splácí spotřebitelský úvěr ve výši 3 500 Kč měsíčně a leasing automobilu za 4 500 Kč měsíčně.
Klient žádá o hypotéku, jejíž budoucí měsíční splátka bude 17 000 Kč.
Celkové měsíční splátky tedy budou:
3 500 Kč + 4 500 Kč + 17 000 Kč = 25 000 Kč.
Výpočet DSTI:
25 000 ÷ 55 000 × 100 = 45,45 %.
V tomto případě klient vydává na splátky přibližně 45 % svého čistého příjmu.
Je DSTI 45 % vysoké? Záleží na konkrétní bance, ale obecně se jedná o vyšší hodnotu, která může ovlivnit schválení hypotéky.
Jaký je rozdíl mezi DSTI a DTI
Mnoho žadatelů si plete ukazatele DSTI a DTI. Přestože spolu souvisejí, sledují odlišné informace.
DSTI pracuje s měsíčními splátkami a měsíčním příjmem. Ukazuje tedy aktuální zatížení rozpočtu.
DTI (Debt to Income) porovnává celkovou výši dluhů s ročním čistým příjmem domácnosti. Posuzuje tedy celkové zadlužení klienta.
Například klient může mít nízké DSTI díky dlouhé době splatnosti, ale současně vysoké DTI kvůli vysokému celkovému dluhu.
Jaký je hlavní rozdíl? DSTI sleduje měsíční splátky, zatímco DTI hodnotí celkovou výši zadlužení.
Jak DSTI ovlivňuje schválení hypotéky
Čím vyšší je hodnota DSTI, tím větší část příjmů klient využívá na splácení dluhů. To zvyšuje riziko, že při poklesu příjmů nebo neočekávaných výdajích nebude schopen své závazky splácet.
Banky proto obvykle preferují klienty s nižším zatížením rozpočtu. Nízké DSTI znamená větší finanční rezervu a vyšší schopnost zvládat neočekávané situace.
Například klient s DSTI 20 % bývá zpravidla hodnocen příznivěji než klient s DSTI 55 %, i když mají oba stejný příjem.
Může vysoké DSTI vést k zamítnutí hypotéky? Ano, zejména pokud banka vyhodnotí splátkové zatížení jako příliš vysoké.
Jak snížit DSTI před žádostí o hypotéku
Existuje několik způsobů, jak hodnotu DSTI zlepšit. Nejefektivnější metodou bývá splacení nebo refinancování stávajících úvěrů. Pomoci může také zrušení nevyužívaných kreditních karet a kontokorentů.
Další možností je zvýšení příjmů nebo zapojení spolužadatele, jehož příjmy budou započítány do posouzení bonity.
Pokud například klient splácí spotřebitelský úvěr se splátkou 4 000 Kč měsíčně a před podáním žádosti jej doplatí, jeho DSTI se okamžitě zlepší.
Více informací naleznete v článcích jak zlepšit bonitu před žádostí o úvěr, jak zvýšit šanci na schválení úvěru a jak spojit více úvěrů do jednoho.
Jak nejrychleji snížit DSTI? Omezením stávajících splátek nebo navýšením příjmů domácnosti.
Jaké závazky banky do DSTI započítávají
Klienti se často domnívají, že se započítává pouze nová hypotéka. Ve skutečnosti banky obvykle zahrnují všechny pravidelné finanční závazky.
Patří sem spotřebitelské úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty, podnikatelské úvěry, revolvingové úvěry i další finanční produkty. Některé banky mohou zohledňovat také schválené úvěrové rámce, i když nejsou plně využívány.
Například kreditní karta s limitem 100 000 Kč může ovlivnit výpočet bonity, přestože na ní klient aktuálně nemá žádný dluh.
Započítávají se i kreditní karty? Ano, většina bank jejich limity nebo minimální splátky zohledňuje.
Proč je DSTI důležité pro dlouhodobou finanční stabilitu
DSTI není pouze interní ukazatel bank. Ve skutečnosti pomáhá klientům posoudit, zda je jejich budoucí hypotéka finančně bezpečná. Pokud splátky spotřebují příliš velkou část příjmů, domácnost se může dostat do problémů při růstu životních nákladů, ztrátě zaměstnání nebo nečekaných výdajích. Například rodina s příjmem 80 000 Kč a celkovými splátkami 24 000 Kč měsíčně má DSTI 30 %, což jí ponechává relativně vysokou finanční rezervu. Naopak domácnost se stejným příjmem a splátkami 48 000 Kč měsíčně bude mnohem citlivější na jakoukoliv negativní změnu. Právě proto je vhodné sledovat nejen to, zda banka hypotéku schválí, ale také to, zda její splácení zůstane dlouhodobě komfortní a bezpečné.
