Jak navýšit hypotéku
Navýšení hypotéky umožňuje získat dodatečné finanční prostředky bez nutnosti sjednávat nový samostatný úvěr. Banka při navýšení využívá stávající zástavu nemovitosti a posuzuje aktuální hodnotu nemovitosti, bonitu klienta, příjmy a celkovou zadluženost. Navýšené prostředky lze využít například na rekonstrukci, modernizaci bydlení, splacení dražších úvěrů nebo jiné účely podle podmínek konkrétní banky. Pokud se chcete lépe orientovat ve správě financí a úvěrových produktech, doporučujeme navštívit článek osobní finance a peníze a také přehled půjčky a hypotéky. Správně nastavené navýšení hypotéky může být výrazně levnější než využití spotřebitelského úvěru.
Co znamená navýšení hypotéky
Navýšení hypotéky představuje zvýšení stávajícího hypotečního úvěru o další finanční prostředky. Klient tak získá dodatečný kapitál bez nutnosti zakládat novou hypotéku na jinou nemovitost.
Například klient má hypotéku se zůstatkem 2 300 000 Kč a jeho nemovitost má aktuální tržní hodnotu 5 000 000 Kč. Pokud splňuje podmínky banky, může získat navýšení například o 500 000 Kč na rekonstrukci domu.
Právě růst hodnoty nemovitostí v posledních letech umožnil mnoha vlastníkům získat vyšší částky, než byly dostupné při původním sjednání hypotéky.
Kdy lze hypotéku navýšit
Možnost navýšení závisí na několika faktorech. Banka posuzuje aktuální hodnotu zastavené nemovitosti, výši nesplaceného dluhu, bonitu klienta a jeho schopnost splácet vyšší závazek.
Například klient pořídil byt za 3 500 000 Kč a získal hypotéku ve výši 2 800 000 Kč. Po několika letech může mít byt hodnotu 5 000 000 Kč a nesplacený dluh pouze 2 200 000 Kč. V takové situaci vzniká prostor pro navýšení hypotéky.
Častou otázkou je, zda lze navýšit hypotéku kdykoliv. Teoreticky ano, ale konečné rozhodnutí vždy závisí na individuálním posouzení banky.
Jak probíhá schvalování navýšení hypotéky
Proces se podobá schvalování nové hypotéky. Banka požaduje doložení příjmů, ověřuje registry dlužníků, hodnotí bonitu klienta a často si nechává vypracovat nový odhad nemovitosti.
Pokud například klient žádá o navýšení o 700 000 Kč, banka bude zkoumat, zda jeho příjmy umožní bezpečné splácení vyšší měsíční splátky.
V některých případech může být schvalovací proces rychlejší než u nové hypotéky, zejména pokud klient žádá u své stávající banky.
Více informací naleznete v článcích jak požádat o úvěr, jak probíhá schválení úvěru a jak dlouho trvá schválení úvěru.
Jakou roli hraje hodnota nemovitosti
Hodnota nemovitosti patří mezi nejdůležitější parametry. Banky sledují ukazatel LTV, tedy poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy.
Pokud má nemovitost hodnotu 6 000 000 Kč a celkový úvěr po navýšení činí 3 600 000 Kč, představuje LTV 60 %. Taková hodnota bývá pro banku zpravidla velmi příznivá.
Naopak pokud by po navýšení dosahovalo LTV například 90 %, mohou být podmínky přísnější nebo nemusí být navýšení schváleno vůbec.
Právě aktuální odhad nemovitosti často rozhoduje o maximální možné výši navýšení.
Jak banka posuzuje bonitu klienta
Bonita představuje schopnost klienta dlouhodobě splácet své závazky. Banka analyzuje příjmy, výdaje, rodinnou situaci, další úvěry a finanční rezervy.
Například domácnost s čistým příjmem 90 000 Kč a splátkami 18 000 Kč měsíčně bude zpravidla hodnocena lépe než domácnost se stejným příjmem a splátkami 40 000 Kč.
Častou otázkou je, zda lze získat navýšení hypotéky i při existenci dalších úvěrů. Ano, ale banka zohledňuje celkové zadlužení a ukazatele DTI a DSTI.
Podrobnější informace naleznete v článcích jak funguje bonita klienta u žádosti o úvěr, jak banky posuzují bonitu u žádosti o úvěr a jak zlepšit bonitu před žádostí o úvěr.
Jak registry dlužníků ovlivňují navýšení hypotéky
Stejně jako při sjednání nové hypotéky banka kontroluje registry BRKI, NRKI a SOLUS. Posuzuje platební historii a aktuální závazky klienta.
Pokud klient dlouhodobě splácí všechny závazky včas, zvyšuje tím pravděpodobnost schválení. Naopak negativní záznamy mohou vést k zamítnutí žádosti nebo ke zhoršení nabízených podmínek.
Například i drobné opakované prodlení se splátkami může být při posuzování rizikovým faktorem.
Více informací naleznete v článcích jak registry ovlivňují schválení úvěru, jak zjistit záznam v registru dlužníků a jak ověřit svou úvěrovou historii.
Na co lze využít navýšené prostředky
Využití navýšené hypotéky závisí na podmínkách konkrétní banky. Často se používá na rekonstrukce, modernizace, energetické úspory, přístavby nebo konsolidaci dražších úvěrů.
Například klient získá navýšení o 800 000 Kč a využije jej na zateplení domu, instalaci tepelného čerpadla a výměnu oken. Díky tomu může snížit roční náklady na energie o desítky tisíc korun.
Některé banky umožňují využití prostředků i na neúčelové financování, jiné požadují doložení konkrétního účelu.
Jaké jsou výhody navýšení hypotéky
Hlavní výhodou bývá nižší úroková sazba oproti běžným spotřebitelským úvěrům. Díky zajištění nemovitostí bývá financování levnější a splatnost může být výrazně delší.
Například spotřebitelský úvěr ve výši 500 000 Kč může mít úrokovou sazbu 8 % až 12 %, zatímco navýšení hypotéky může být sjednáno například za 4 % až 6 % podle aktuální situace na trhu.
Další výhodou je možnost získání vyšší částky, než by bylo možné u nezajištěných úvěrů.
Jaké nevýhody je potřeba zvážit
Delší splatnost může znamenat nižší měsíční splátku, ale zároveň vyšší celkové úroky zaplacené během celého období. Proto je důležité sledovat nejen výši splátky, ale i celkový přeplatek.
Například částka 500 000 Kč rozložená na 20 let může znamenat výrazně vyšší celkové úroky než kratší financování na pět nebo sedm let.
Klient by měl rovněž počítat s náklady na odhad nemovitosti, administrativní poplatky nebo případné změny smluvní dokumentace.
Kdy se navýšení hypotéky skutečně vyplatí
Navýšení hypotéky dává největší smysl tehdy, když potřebujete větší objem prostředků za výhodnějších podmínek než u běžných úvěrů a současně disponujete dostatečnou hodnotou nemovitosti i odpovídající bonitou. Nejčastěji se využívá při rekonstrukcích, modernizacích bydlení nebo při sloučení dražších závazků do jednoho úvěru.
Při posuzování banky pracují s pojmy jako LTV, DTI, DSTI, bonita, úvěrové skóre, fixace, úroková sazba, RPSN, zástavní právo, refinancování, registry dlužníků, BRKI, NRKI, SOLUS, platební morálka, cash flow, splatnost, finanční rezerva, hodnota nemovitosti a konsolidace závazků. Právě kombinace těchto faktorů rozhoduje o tom, zda bude navýšení hypotéky schváleno a za jakých podmínek.
