Jak spočítat vlastní zdroje na hypotéku
Vlastní zdroje na hypotéku představují část ceny nemovitosti, kterou musí kupující financovat z vlastních prostředků. Banky zpravidla neposkytují hypotéku na celou hodnotu kupované nemovitosti, a proto je nutné počítat s určitou finanční rezervou. Výše vlastních zdrojů závisí především na kupní ceně nemovitosti, odhadní hodnotě, ukazateli LTV a podmínkách konkrétní banky. Pokud si chcete lépe osvojit základy hospodaření s penězi a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Správný výpočet vlastních zdrojů je jedním z nejdůležitějších kroků před podáním žádosti o hypotéku.
Co jsou vlastní zdroje u hypotéky
Vlastní zdroje jsou peníze, které klient vloží do financování nemovitosti ze svého. Mohou pocházet z úspor, stavebního spoření, investic, prodeje jiné nemovitosti, daru od rodiny nebo jiného legálního zdroje.
Banka využívá vlastní zdroje jako jeden z nástrojů pro snížení rizika. Čím vyšší podíl vlastních prostředků klient vloží, tím nižší bývá riziko financování.
Například při koupi bytu za 5 000 000 Kč a hypotéce ve výši 4 000 000 Kč představují vlastní zdroje částku 1 000 000 Kč.
Co jsou vlastní zdroje? Peníze, které klient hradí z vlastních prostředků mimo hypoteční úvěr.
Jak souvisí vlastní zdroje s LTV
Při výpočtu vlastních zdrojů hraje klíčovou roli ukazatel LTV. Ten vyjadřuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti.
Pokud banka poskytne hypotéku s LTV 80 %, znamená to, že financuje maximálně 80 % hodnoty nemovitosti a zbývajících 20 % musí klient pokrýt z vlastních zdrojů.
Například u nemovitosti v hodnotě 6 000 000 Kč a LTV 80 % poskytne banka hypotéku maximálně 4 800 000 Kč. Vlastní zdroje tak musí činit alespoň 1 200 000 Kč.
Více informací naleznete v článku jak funguje LTV u hypoték.
Jak LTV ovlivňuje vlastní zdroje? Čím nižší LTV, tím vyšší část ceny musí klient financovat z vlastních prostředků.
Výpočet vlastních zdrojů podle kupní ceny
Nejjednodušší způsob výpočtu spočívá v odečtení výše hypotéky od kupní ceny nemovitosti.
Pokud kupujete byt za 4 500 000 Kč a banka schválí hypotéku ve výši 3 600 000 Kč, vlastní zdroje budou činit 900 000 Kč.
U domu za 8 000 000 Kč a hypotéky ve výši 6 400 000 Kč musí klient disponovat částkou 1 600 000 Kč.
Jak vypočítat vlastní zdroje? Odečtěte schválenou výši hypotéky od ceny financované nemovitosti.
Proč není rozhodující pouze kupní cena
Mnoho žadatelů počítá vlastní zdroje pouze z kupní ceny. Banky však často vycházejí z odhadní hodnoty nemovitosti.
Pokud je odhad nižší než kupní cena, může být potřeba vložit více vlastních prostředků, než klient původně očekával.
Například byt se kupuje za 6 000 000 Kč, ale odhadce stanoví hodnotu na 5 500 000 Kč. Při LTV 80 % může banka financovat pouze 4 400 000 Kč. Vlastní zdroje pak dosahují 1 600 000 Kč.
Počítají banky z kupní ceny nebo odhadu? Ve většině případů z nižší hodnoty mezi kupní cenou a odhadem.
Jaké další náklady musíte započítat
Vlastní zdroje nejsou určeny pouze na doplacení části kupní ceny. Kupující by měl počítat také s dalšími výdaji souvisejícími s pořízením nemovitosti.
Může se jednat o poplatky za právní služby, advokátní úschovu, znalecký posudek, pojištění nemovitosti, případnou rekonstrukci nebo vybavení domácnosti.
Například klient kupující byt za 5 500 000 Kč může kromě vlastních zdrojů na hypotéku potřebovat dalších 50 000 Kč až 150 000 Kč na související náklady.
Stačí mít pouze peníze na doplatek kupní ceny? Ne, je vhodné počítat také s rezervou na vedlejší výdaje.
Jak banka ověřuje vlastní zdroje
Banky obvykle požadují doložení původu vlastních prostředků. Klient musí být schopen prokázat, že peníze skutečně vlastní a jsou legálně nabyté.
Nejčastěji se dokládají výpisy z bankovních účtů, potvrzení o stavebním spoření, investičních produktech nebo smlouvy související s prodejem jiné nemovitosti.
Například klient disponující úsporami ve výši 1 500 000 Kč doloží aktuální zůstatek na svém spořicím účtu.
Musíte bance dokládat vlastní zdroje? Ve většině případů ano.
Lze použít dar od rodiny
Jedním z častých způsobů financování vlastních zdrojů je dar od rodičů nebo dalších rodinných příslušníků.
Banky obvykle akceptují darované prostředky, pokud lze jejich původ řádně doložit. Součástí dokumentace bývá darovací smlouva a potvrzení o převodu finančních prostředků.
Například rodiče darují dítěti 800 000 Kč na financování části kupní ceny bytu.
Můžete použít darované peníze? Ano, pokud banka akceptuje jejich doložený původ.
Jak zvýšit vlastní zdroje před žádostí
Pokud klient nemá dostatek úspor, může před podáním žádosti pracovat na jejich navýšení. Pomoci může dlouhodobé spoření, prodej nepotřebného majetku, investice nebo odložení koupě nemovitosti.
Vyšší vlastní zdroje mohou vést nejen ke schválení hypotéky, ale také k lepším podmínkám financování.
Například klient s vlastními prostředky pokrývajícími 30 % hodnoty nemovitosti bývá často hodnocen příznivěji než osoba s minimální akontací.
Více informací naleznete v článcích jak zlepšit bonitu před žádostí a jak zvýšit šanci na schválení úvěru.
Pomáhají vyšší vlastní zdroje získat lepší hypotéku? Ano, často vedou k nižšímu riziku a výhodnějším podmínkám.
Jak souvisí vlastní zdroje s bonitou a schválením hypotéky
Vlastní zdroje nejsou pouze technickým požadavkem banky. Významně ovlivňují také celkové hodnocení žadatele. Klient, který disponuje dostatečnými úsporami, bývá zpravidla považován za finančně stabilnějšího. Banka tak může příznivěji posoudit jeho bonitu, úvěrové riziko i schopnost zvládat nečekané finanční výdaje. Například při koupi nemovitosti za 7 000 000 Kč může mít žadatel s vlastními prostředky ve výši 2 000 000 Kč lepší vyjednávací pozici než klient financující pouze minimální část ceny. Právě proto patří správný výpočet a plánování vlastních zdrojů mezi nejdůležitější kroky při přípravě na hypotéku.
