Jak zlepšit bonitu před žádostí o hypotéku

Bonita patří mezi nejdůležitější faktory, které rozhodují o schválení hypotéky. Představuje celkové hodnocení vaší schopnosti splácet úvěr a banky ji posuzují na základě příjmů, výdajů, stávajících závazků, úvěrové historie, registrů dlužníků a dalších finančních ukazatelů. Dobrou zprávou je, že bonitu lze před podáním žádosti výrazně zlepšit. Některé kroky dokážou zvýšit šanci na schválení hypotéky během několika týdnů, jiné vyžadují delší přípravu. Pokud si chcete lépe osvojit zásady finančního plánování a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Při schvalování hypotéky banky sledují bonitu společně s DTI, DSTI, LTV, registry dlužníků, úvěrovým skóre, úrokovou sazbou, vlastními zdroji a celkovou finanční stabilitou domácnosti.

Co je bonita a proč je pro hypotéku důležitá

Bonita představuje schopnost klienta řádně splácet úvěr. Banka se při jejím hodnocení nesoustředí pouze na výši příjmů, ale vytváří komplexní obraz finanční situace žadatele.

Posuzují se pravidelné příjmy, zaměstnání nebo podnikání, počet vyživovaných osob, existující úvěry, kreditní karty, kontokorenty, registry dlužníků i výše finančních rezerv.

Například dva klienti s příjmem 60 000 Kč měsíčně mohou být hodnoceni zcela odlišně. Jeden může mít několik úvěrů a minimální úspory, zatímco druhý disponuje finanční rezervou 500 000 Kč a nemá žádné závazky.

Proč je bonita důležitá? Pomáhá bance odhadnout pravděpodobnost bezproblémového splácení hypotéky.

Zvyšte své příjmy ještě před podáním žádosti

Výše příjmů patří mezi nejvýznamnější faktory ovlivňující bonitu. Pokud je to možné, vyplatí se několik měsíců před podáním žádosti stabilizovat nebo zvýšit své příjmy.

Zaměstnanci mohou doložit pravidelné odměny, bonusy nebo příjmy z vedlejší činnosti. Podnikatelé mohou zlepšit bonitu vyšším vykázaným základem daně.

Například zvýšení čistého měsíčního příjmu z 45 000 Kč na 55 000 Kč může znamenat možnost získat hypotéku vyšší o několik set tisíc korun.

Více informací naleznete v článcích jak získat úvěr jako zaměstnanec a jak získat úvěr jako OSVČ.

Pomůže vyšší příjem získat lepší hypotéku? Ano, vyšší příjmy obvykle zlepšují bonitu i maximální dostupnou výši úvěru.

Splaťte nebo snižte stávající úvěry

Každý existující závazek negativně ovlivňuje bonitu. Banky totiž započítávají všechny splátky do ukazatele DSTI a celkovou výši dluhů do ukazatele DTI.

Pokud máte spotřebitelský úvěr, leasing nebo revolvingový úvěr, může jejich doplacení výrazně zvýšit vaši šanci na získání hypotéky.

Například klient s měsíční splátkou 6 000 Kč může po doplacení úvěru získat vyšší schválenou hypotéku než před splacením.

Více informací naleznete v článcích jak funguje konsolidace úvěrů a jak spojit více úvěrů do jednoho.

Vyplatí se splatit spotřebitelský úvěr před hypotékou? Ve většině případů ano, protože snižuje zadlužení i měsíční splátky.

Zrušte nevyužívané kreditní karty a kontokorenty

Mnoho žadatelů netuší, že i nevyužívané kreditní karty mohou negativně ovlivnit bonitu. Banka totiž často počítá s tím, že schválený úvěrový rámec může klient kdykoliv využít.

Stejně fungují také kontokorenty na běžných účtech. I když nejsou aktivně čerpány, mohou být započítány do hodnocení bonity.

Například dvě kreditní karty s limitem 100 000 Kč mohou představovat potenciální závazek ve výši 200 000 Kč.

Pomůže zrušení kreditní karty? Ano, v některých případech může výrazně zlepšit hodnocení bonity.

Zkontrolujte registry dlužníků

Negativní záznam v registrech může výrazně snížit šanci na získání hypotéky. Proto je vhodné registry prověřit ještě před podáním žádosti.

Banky nejčastěji kontrolují BRKI, NRKI a SOLUS. Pokud objevíte chybný nebo neaktuální záznam, můžete požádat o jeho opravu.

Například starší nedoplatek ve výši několika set korun může v některých případech způsobit zbytečné komplikace při schvalování úvěru.

Více informací naleznete v článcích jak zjistit záznam v registru dlužníků, jak ověřit svou úvěrovou historii a jak registry ovlivňují schválení úvěru.

Kdy kontrolovat registry? Ideálně několik měsíců před podáním žádosti o hypotéku.

Vytvořte si vyšší finanční rezervu

Banky pozitivně vnímají klienty, kteří disponují finanční rezervou. Rezervy dokazují schopnost hospodařit s penězi a zvládat neočekávané situace.

Například domácnost s rezervou 400 000 Kč bývá posuzována příznivěji než klient bez jakýchkoliv úspor, i když mají oba stejný příjem.

Finanční rezerva navíc pomáhá pokrýt náklady spojené s pořízením nemovitosti, rekonstrukcí nebo vybavením domácnosti.

Kolik rezervy je vhodné mít? Ideálně alespoň šest až dvanáct měsíců běžných výdajů domácnosti.

Zvyšte vlastní zdroje pro hypotéku

Vyšší vlastní prostředky znamenají nižší LTV, což banky hodnotí velmi pozitivně. Nižší LTV často vede nejen k lepší bonitě, ale také k výhodnější úrokové sazbě.

Pokud kupujete byt za 6 000 000 Kč a disponujete vlastními prostředky ve výši 2 000 000 Kč, budete potřebovat nižší hypotéku než klient s úsporami pouze 600 000 Kč.

Více informací naleznete v článcích jaké vlastní zdroje potřebujete při hypotéce a jak funguje LTV u hypoték.

Pomohou vyšší úspory při schválení? Ano, snižují riziko banky a zvyšují šanci na získání úvěru.

Zapojte spolužadatele pokud je to výhodné

V některých situacích může významně pomoci spolužadatel. Banka obvykle započítává příjmy obou osob, což může zvýšit bonitu i maximální dostupnou výši hypotéky.

Například klient s příjmem 45 000 Kč může dosáhnout na výrazně vyšší hypotéku, pokud bude žádat společně s partnerem s příjmem 35 000 Kč.

Současně však oba nesou odpovědnost za splácení úvěru.

Více informací naleznete v článku jak získat úvěr se spolužadatelem.

Kdy má smysl zapojit spolužadatele? Především pokud samotné příjmy nestačí na požadovanou výši hypotéky.

Jak postupovat několik měsíců před podáním žádosti

Nejlepší výsledky přináší systematická příprava. Ideální je začít minimálně tři až šest měsíců před podáním žádosti o hypotéku. Zaměřte se na snížení stávajících dluhů, zrušení nevyužívaných úvěrových produktů, kontrolu registrů, navýšení finančních rezerv a stabilizaci příjmů. Například klient, který během půl roku splatí spotřebitelský úvěr ve výši 150 000 Kč, zruší kreditní kartu s limitem 100 000 Kč a vytvoří rezervu 300 000 Kč, může dosáhnout výrazně lepšího hodnocení než před zahájením přípravy. Bonita totiž nevzniká v den podání žádosti, ale je výsledkem dlouhodobého finančního chování, které banky při schvalování hypotéky velmi pečlivě vyhodnocují.