Jak banky ověřují příjmy z pronájmu

Příjmy z pronájmu mohou výrazně zvýšit bonitu žadatele o úvěr nebo hypotéku, ale banka je nikdy nepřijímá automaticky bez ověření. Každá finanční instituce má vlastní metodiku, podle které posuzuje stabilitu a dlouhodobou udržitelnost nájemních příjmů. Banky obvykle vyžadují doložení nájemních smluv, daňových přiznání, výpisů z účtu nebo dalších dokumentů prokazujících skutečné inkaso nájemného. Pokud si chcete nejprve udělat přehled o správném hospodaření s financemi, doporučujeme článek osobní finance a peníze. Pro lepší orientaci v oblasti financování je vhodné navštívit také článek půjčky a hypotéky. Správné doložení příjmů z pronájmu může rozhodnout o tom, zda banka schválí požadovanou výši úvěru nebo hypotéky.

Proč banky příjmy z pronájmu kontrolují

Příjmy z pronájmu patří mezi uznatelné zdroje příjmů, ale z pohledu banky představují vyšší riziko než běžná mzda. Nájemník může smlouvu ukončit, nemovitost může zůstat určitou dobu neobsazená nebo mohou vzniknout problémy s placením nájemného.

Právě proto banky nepočítají s tím, že nájemní příjem bude stoprocentně stabilní po celou dobu splácení úvěru. Ve většině případů proto uznávají pouze určitou část doloženého nájmu.

Například klient pronajímá byt za 18 000 Kč měsíčně. Některé banky mohou do výpočtu bonity započítat pouze 70 % až 90 % tohoto příjmu, tedy 12 600 Kč až 16 200 Kč měsíčně.

Proč banky nezapočítávají celý nájem? Počítají s rizikem neobsazenosti bytu, oprav nemovitosti nebo výpadků plateb od nájemníků.

Jaké dokumenty banka nejčastěji vyžaduje

Nejčastěji banka požaduje nájemní smlouvu, která potvrzuje existenci nájemního vztahu a výši sjednaného nájemného. Samotná smlouva však obvykle nestačí.

Banky často vyžadují také výpisy z bankovního účtu, na kterých je vidět pravidelné zasílání nájemného. U některých klientů může být požadováno také daňové přiznání, kde jsou příjmy z pronájmu řádně uvedeny.

Například klient pronajímá byt za 15 000 Kč měsíčně. Pokud předloží nájemní smlouvu a výpisy z účtu potvrzující pravidelné platby za posledních 12 měsíců, bude mít zpravidla lepší pozici než klient, který doloží pouze samotnou smlouvu.

Jaké dokumenty mají největší váhu? Daňové přiznání, nájemní smlouva a výpisy z účtu potvrzující skutečný příjem.

Více informací o dokládání příjmů najdete v článku jaké dokumenty jsou potřeba k úvěru.

Jak banky posuzují příjmy z pronájmu u zaměstnanců

U zaměstnanců bývá situace relativně jednoduchá. Hlavním příjmem je mzda a příjmy z pronájmu představují doplňkový zdroj financí, který může zvýšit celkovou bonitu.

Banka nejprve vyhodnotí pracovní příjem a následně připočte uznatelnou část příjmů z nájmu. Výsledná bonita tak může být výrazně vyšší.

Například zaměstnanec má čistou mzdu 48 000 Kč měsíčně a pronajímá byt za 16 000 Kč měsíčně. Pokud banka uzná 80 % nájemného, zvýší jeho posuzovaný příjem o 12 800 Kč. Celkově tak může být hodnocen s příjmem 60 800 Kč měsíčně.

Pomohou příjmy z pronájmu získat vyšší hypotéku? Ve většině případů ano, pokud jsou řádně doložené a dlouhodobě stabilní.

Jak banky posuzují příjmy z pronájmu u OSVČ

U osob samostatně výdělečně činných bývá kontrola důkladnější. Banky často vycházejí především z daňového přiznání a ověřují, zda jsou příjmy z pronájmu skutečně přiznány finančnímu úřadu.

Některé banky mohou požadovat více daňových období, aby ověřily dlouhodobou stabilitu příjmů. Výhodou bývá, pokud jsou nájmy pravidelné a nemovitost je dlouhodobě obsazena.

Například podnikatel vykazuje příjmy z podnikání 600 000 Kč ročně a současně příjmy z pronájmu 180 000 Kč ročně. Banka může obě složky započítat do bonity, pokud jsou dostatečně doloženy.

Více informací naleznete v článku jak získat úvěr jako OSVČ.

Jak dlouho musí příjem z pronájmu existovat

Většina bank preferuje dlouhodobě stabilní nájemní vztahy. Čím delší historie pravidelných plateb, tím větší důvěru příjem vzbuzuje.

Některé instituce akceptují nájemní příjem již po několika měsících, jiné preferují alespoň jedno uzavřené daňové období. Záleží na konkrétní metodice banky a typu úvěru.

Například klient začal pronajímat byt před dvěma měsíci za 20 000 Kč měsíčně. Některé banky tento příjem nemusí plně uznat, protože nemají dostatek údajů o jeho dlouhodobé stabilitě.

Jak dlouhá historie je ideální? Čím delší, tím lépe. Největší důvěru zpravidla získávají příjmy doložené alespoň za jeden rok.

Mohou banky kontrolovat skutečné platby nájemníka

Ano. V mnoha případech banky nechtějí vidět pouze nájemní smlouvu, ale také skutečné příchozí platby na účet. Tím si ověřují, že nájemník nájemné opravdu hradí.

Pokud například smlouva uvádí nájemné 17 000 Kč měsíčně, ale na účet přicházejí platby pouze sporadicky nebo v nižší výši, může banka uznat pouze část příjmu nebo jej nezapočítat vůbec.

Modelová situace ukazuje rozdíl. Klient předloží nájemní smlouvu na 18 000 Kč měsíčně. Výpis z účtu však potvrzuje pravidelné příchozí platby ve stejné výši za posledních 18 měsíců. Takový příjem bývá hodnocen výrazně lépe než příjem doložený pouze smlouvou.

Kontrolují banky přímo nájemníka? Obvykle ne. Zaměřují se především na dokumentaci a skutečné finanční toky.

Jak příjmy z pronájmu ovlivňují bonitu

Bonita klienta představuje schopnost splácet budoucí závazky. Příjmy z pronájmu mohou bonitu významně zvýšit a umožnit získání vyššího úvěru nebo hypotéky.

Například klient s čistým pracovním příjmem 45 000 Kč měsíčně může dosáhnout na určitou výši hypotéky. Pokud banka navíc uzná nájemní příjem 15 000 Kč měsíčně, může být výsledná úvěrová kapacita o stovky tisíc až miliony korun vyšší.

Více informací najdete v článcích jak funguje bonita klienta u žádosti o úvěr, jak banky posuzují bonitu u žádosti o úvěr a jak zlepšit bonitu před žádostí o úvěr.

Co je bonita klienta? Jedná se o souhrn faktorů, podle kterých banka hodnotí schopnost bezpečně a dlouhodobě splácet úvěr.

Na co si dát pozor při dokládání příjmů z pronájmu

Nejčastější chybou bývá nesoulad mezi nájemní smlouvou, daňovým přiznáním a skutečnými platbami na účtu. Banka si těchto rozdílů velmi rychle všimne a může příjem zcela odmítnout započítat.

Důležité je také řádné přiznávání příjmů finančnímu úřadu. Některé banky totiž pracují primárně s údaji uvedenými v daňovém přiznání a nepřihlížejí k příjmům, které nejsou oficiálně vykázány.

Pokud například klient inkasuje 240 000 Kč ročně z nájmu, ale v daňovém přiznání uvádí pouze polovinu této částky, může to výrazně snížit jeho bonitu při žádosti o hypotéku.

Příjmy z pronájmu dnes představují důležitou součást posuzování bonity mnoha klientů. Banky však pečlivě kontrolují jejich skutečnou výši, pravidelnost a dlouhodobou stabilitu. Při žádosti o financování je vhodné sledovat nejen bonitu, úvěrové skóre, RPSN, úrokovou sazbu, LTV, DTI, DSTI, registry dlužníků, splatnost a měsíční splátku, ale také kvalitu a průkaznost všech doložených příjmů. Právě správně zdokumentované příjmy z pronájmu mohou výrazně zvýšit šanci na schválení úvěru nebo hypotéky.