Jak funguje LTV u hypoték
LTV (Loan to Value) patří mezi nejdůležitější ukazatele při schvalování hypotečního úvěru. Vyjadřuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti. Banky pomocí LTV hodnotí míru rizika spojeného s úvěrem a podle jeho výše stanovují podmínky financování, úrokovou sazbu i maximální možnou výši hypotéky. Čím nižší je LTV, tím nižší riziko banka podstupuje a tím výhodnější podmínky může klient získat. Pokud si chcete lépe osvojit principy hospodaření s penězi a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Při schvalování hypotéky banky kromě LTV sledují také bonitu, DTI, DSTI, registry dlužníků, úvěrové skóre, úrokovou sazbu, splatnost, refinancování a celkovou finanční situaci klienta.
Co znamená zkratka LTV
LTV je zkratka anglického výrazu Loan to Value, tedy poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Vyjadřuje, jak velkou část ceny nemovitosti financuje banka prostřednictvím hypotéky.
Pokud si pořizujete byt nebo dům, banka zpravidla nefinancuje celou kupní cenu. Část prostředků musíte pokrýt z vlastních zdrojů. Právě poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti představuje ukazatel LTV.
Čím vyšší je LTV, tím větší riziko pro banku vzniká. V případě problémů se splácením by totiž banka měla menší rezervu mezi výší dluhu a hodnotou zastavené nemovitosti.
Co ukazuje LTV? Kolik procent hodnoty nemovitosti financujete prostřednictvím hypotéky.
Jak se LTV vypočítává
Výpočet LTV je jednoduchý. Výše hypotéky se vydělí hodnotou nemovitosti a výsledek se vynásobí stem.
Vzorec pro výpočet je následující:
LTV = (výše hypotéky ÷ hodnota nemovitosti) × 100
Výsledkem je procentuální hodnota vyjadřující podíl financovaný bankou.
Pokud například kupujete byt za 5 000 000 Kč a hypotéka činí 4 000 000 Kč, výpočet bude:
4 000 000 ÷ 5 000 000 × 100 = 80 %.
Výsledné LTV tedy činí 80 %.
Jak vypočítat LTV? Výši hypotéky vydělíte hodnotou nemovitosti a výsledek převedete na procenta.
Praktické příklady výpočtu LTV
Představme si několik běžných situací, se kterými se žadatelé o hypotéku setkávají.
Pokud pořizujete byt za 4 500 000 Kč a máte vlastní úspory 900 000 Kč, budete potřebovat hypotéku ve výši 3 600 000 Kč. Výsledné LTV bude 80 %.
Jiný klient kupuje rodinný dům za 7 000 000 Kč a disponuje úsporami 2 100 000 Kč. Potřebná hypotéka činí 4 900 000 Kč a výsledné LTV dosahuje 70 %.
V obou případech může druhý klient získat výhodnější podmínky, protože financuje menší část hodnoty nemovitosti prostřednictvím úvěru.
Je nižší LTV výhodnější? Ano, nižší LTV obvykle znamená lepší podmínky a nižší riziko pro banku.
Jaké limity LTV banky nejčastěji používají
Většina bank dnes standardně poskytuje hypotéky do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. To znamená, že klient musí minimálně 20 % ceny financovat z vlastních zdrojů.
V některých případech mohou mladší žadatelé nebo klienti splňující specifické podmínky získat vyšší financování. Konkrétní pravidla se však mezi jednotlivými bankami liší.
Pokud například pořizujete nemovitost za 6 000 000 Kč a banka poskytuje financování do 80 % LTV, budete potřebovat minimálně 1 200 000 Kč vlastních prostředků.
Kolik vlastních peněz potřebuji? Nejčastěji alespoň 20 % hodnoty financované nemovitosti.
Jak LTV ovlivňuje úrokovou sazbu
LTV má přímý vliv na výši úrokové sazby. Čím nižší je LTV, tím nižší riziko podstupuje banka a tím lepší podmínky může klientovi nabídnout.
Například klient s LTV 60 % může získat výhodnější sazbu než klient s LTV 80 %. Rozdíl několika desetin procentního bodu se přitom může během dlouhé splatnosti proměnit v úsporu desítek nebo stovek tisíc korun.
U hypotéky ve výši 4 000 000 Kč na 30 let může rozdíl sazby 0,4 procentního bodu znamenat úsporu přes 300 000 Kč na celkových nákladech úvěru.
Má LTV vliv na úroky? Ano, nižší LTV často umožňuje získat výhodnější úrokovou sazbu.
Jak zvýšit šanci na získání lepšího LTV
Nejjednodušším způsobem je navýšení vlastních úspor. Čím více prostředků vložíte z vlastních zdrojů, tím nižší bude výsledné LTV.
Další možností je využití další nemovitosti jako zajištění. Někteří klienti například ručí kromě kupovaného bytu také rodinným domem rodičů. Tím se zvýší celková hodnota zajištění a sníží výsledné LTV.
Například klient kupující byt za 5 500 000 Kč s vlastními prostředky 500 000 Kč bude mít LTV přibližně 91 %. Pokud však poskytne další zajištění, může se výsledné LTV výrazně snížit.
Jak snížit LTV? Vyššími vlastními prostředky nebo navýšením hodnoty zajištění.
Jak souvisí LTV s odhadem nemovitosti
Mnoho klientů se domnívá, že LTV se vždy počítá z kupní ceny. Ve skutečnosti banka vychází především z odhadní hodnoty nemovitosti.
Pokud kupujete nemovitost za 5 000 000 Kč, ale bankovní odhad stanoví hodnotu pouze na 4 700 000 Kč, bude se LTV počítat právě z této nižší částky.
To může znamenat potřebu vyšších vlastních prostředků. Klient pak musí rozdíl mezi kupní cenou a odhadní hodnotou pokrýt z vlastních zdrojů.
Počítá se LTV z kupní ceny nebo odhadu? Ve většině případů z bankou uznané hodnoty nemovitosti.
Jak souvisí LTV s bonitou a schválením hypotéky
LTV není jediným ukazatelem, který banka sleduje. I klient s nízkým LTV musí prokázat dostatečné příjmy, dobrou bonitu a pozitivní úvěrovou historii.
Naopak klient s vysokými příjmy nemusí automaticky získat hypotéku, pokud nemá dostatek vlastních prostředků a jeho LTV je příliš vysoké.
Více informací naleznete v článcích jak funguje bonita klienta u žádosti o úvěr, jak banky posuzují bonitu u žádosti o úvěr a jak zvýšit šanci na schválení úvěru.
Stačí nízké LTV pro schválení hypotéky? Ne, banka současně posuzuje příjmy, bonitu, registry a další parametry.
Proč je LTV důležité pro bezpečné financování bydlení
LTV není pouze technický ukazatel používaný bankami. Ve skutečnosti pomáhá klientům lépe pochopit, jak velkou část nemovitosti financují z vlastních prostředků a jak vysoké riziko na sebe přebírají. Například klient kupující byt za 5 000 000 Kč s hypotékou 4 000 000 Kč financuje pětinu ceny z vlastních zdrojů a dosahuje LTV 80 %. Jiný klient s hypotékou 3 000 000 Kč na stejnou nemovitost má LTV pouze 60 %, díky čemuž získává větší bezpečnost, nižší zadlužení a často i lepší úrokové podmínky. Právě proto se vyplatí budovat vlastní úspory ještě před podáním žádosti o hypotéku. Nižší LTV totiž obvykle znamená výhodnější financování, vyšší šanci na schválení a větší finanční stabilitu během celého období splácení.
