Jak funguje bonita u hypotéky
Bonita u hypotéky představuje celkové hodnocení schopnosti žadatele splácet hypoteční úvěr. Jde o jeden z nejdůležitějších faktorů, podle kterých banky rozhodují o schválení hypotéky, její maximální výši i nabízené úrokové sazbě. Mnoho lidí se domnívá, že bonita znamená pouze výši příjmu, ve skutečnosti však banky posuzují mnohem více údajů. Hodnotí příjmy, výdaje, stávající závazky, registry dlužníků, úvěrovou historii, věk, zaměstnání, vlastní zdroje i celkovou finanční stabilitu domácnosti. Pokud si chcete lépe osvojit zásady hospodaření s penězi a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Dobrá bonita významně zvyšuje šanci na schválení hypotéky a získání výhodnějších podmínek financování.
Co je bonita a proč je pro hypotéku tak důležitá
Bonita představuje souhrnné hodnocení finanční důvěryhodnosti klienta. Banka jej využívá k odhadu pravděpodobnosti, že bude klient schopen řádně splácet hypotéku po celou dobu jejího trvání.
Protože hypoteční úvěry bývají poskytovány na 20 až 30 let a často dosahují milionových částek, banky se snaží minimalizovat riziko nesplácení. Bonita jim pomáhá určit, jak bezpečné bude poskytnutí úvěru konkrétnímu klientovi.
Například dva žadatelé mohou mít stejný příjem 60 000 Kč měsíčně, ale pokud jeden splácí několik úvěrů a druhý nemá žádné závazky, jejich bonita bude výrazně odlišná.
Co znamená bonita? Celkové hodnocení finanční schopnosti klienta splácet hypoteční úvěr.
Jaké údaje banky při hodnocení bonity sledují
Banky při výpočtu bonity pracují s velkým množstvím údajů. Nehodnotí pouze výši příjmu, ale také jeho stabilitu a předpokládaný budoucí vývoj.
Současně sledují pravidelné výdaje domácnosti, počet vyživovaných osob, stávající úvěry, kreditní karty, kontokorenty, leasingy, podnikatelské závazky a další finanční povinnosti.
Důležitou součástí posuzování jsou také registry dlužníků, úvěrové skóre, LTV, DTI, DSTI, délka zaměstnání, typ pracovního poměru nebo historie podnikání.
Posuzuje banka pouze příjem? Ne, bonita zahrnuje celkovou finanční situaci žadatele.
Jak příjem ovlivňuje bonitu
Příjem patří mezi základní pilíře bonity. Čím vyšší a stabilnější příjem klient má, tím lepší bývá jeho hodnocení.
Banky však zohledňují nejen výši příjmů, ale také jejich pravidelnost. Výhodou bývá dlouhodobé zaměstnání na dobu neurčitou nebo stabilní podnikání s několikaletou historií.
Například zaměstnanec s čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně a tříletou historií u stejného zaměstnavatele bude zpravidla hodnocen příznivěji než osoba s obdobným příjmem, která mění zaměstnání každých několik měsíců.
Více informací naleznete v článcích jak získat úvěr jako zaměstnanec, jak získat úvěr jako OSVČ a jak vysoký příjem potřebujete na hypotéku.
Je důležitější výše příjmu nebo jeho stabilita? Pro banky jsou důležité oba faktory současně.
Jak závazky snižují bonitu
Každý existující dluh snižuje schopnost klienta splácet další úvěr. Banky proto zohledňují všechny finanční závazky bez ohledu na jejich typ.
Posuzují se spotřebitelské úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty, revolvingové úvěry i další půjčky.
Například klient s příjmem 65 000 Kč měsíčně a splátkami ostatních úvěrů ve výši 12 000 Kč bude mít zpravidla nižší bonitu než klient se stejným příjmem bez závazků.
Ovlivňují kreditní karty bonitu? Ano, banky často zohledňují i schválené úvěrové limity.
Jakou roli hrají ukazatele DTI a DSTI
Při hodnocení bonity využívají banky také ukazatele DTI a DSTI. Oba pomáhají určit, zda klient nežádá o příliš vysokou hypotéku vzhledem ke svým finančním možnostem.
DTI porovnává celkovou výši dluhů s ročním čistým příjmem domácnosti. DSTI sleduje podíl měsíčních splátek na měsíčním příjmu.
Například domácnost s příjmem 90 000 Kč měsíčně a splátkami 22 000 Kč bude zpravidla hodnocena příznivěji než domácnost se stejným příjmem a splátkami 45 000 Kč.
Více informací naleznete v článcích co je DTI u hypoték a co je DSTI u hypoték.
Proč banky sledují DTI a DSTI? Pomáhají vyhodnotit míru zadlužení a zatížení rodinného rozpočtu.
Jak registry dlužníků ovlivňují bonitu
Úvěrová historie patří mezi nejdůležitější ukazatele důvěryhodnosti klienta. Banky proto pravidelně kontrolují registry BRKI, NRKI a SOLUS.
Negativní záznamy mohou bonitu výrazně zhoršit, zatímco dlouhodobě bezproblémové splácení působí pozitivně.
Například klient s několika opožděnými splátkami během posledního roku může být hodnocen výrazně přísněji než osoba s bezchybnou historií splácení.
Více informací naleznete v článcích jak registry ovlivňují schválení úvěru, jak zjistit záznam v registru dlužníků a jak ověřit svou úvěrovou historii.
Může registr rozhodnout o schválení hypotéky? Ano, v některých případech patří mezi rozhodující faktory.
Jak vlastní zdroje a LTV ovlivňují bonitu
Výše vlastních prostředků významně ovlivňuje riziko, které banka podstupuje. Klienti s vyššími úsporami obvykle dosahují lepšího hodnocení.
Například při koupi nemovitosti za 6 000 000 Kč a vlastních zdrojích 1 800 000 Kč bude LTV pouze 70 %. Takový klient bývá často hodnocen příznivěji než osoba financující téměř celou hodnotu nemovitosti hypotékou.
Více informací naleznete v článcích jaké vlastní zdroje potřebujete při hypotéce a jak funguje LTV u hypoték.
Pomáhají vyšší úspory zlepšit bonitu? Ano, snižují riziko banky a zvyšují důvěryhodnost klienta.
Jak zvýšit bonitu před podáním žádosti o hypotéku
Bonitu lze ve většině případů aktivně zlepšovat. Vyplatí se splatit menší úvěry, zrušit nevyužívané kreditní karty, zkontrolovat registry dlužníků, vytvořit finanční rezervu a stabilizovat příjmy.
Například klient, který před žádostí doplatí spotřebitelský úvěr se splátkou 5 000 Kč měsíčně a současně vytvoří rezervu 300 000 Kč, může dosáhnout výrazně lepšího hodnocení než několik měsíců předtím.
Více informací naleznete v článcích jak zlepšit bonitu před žádostí, jak zvýšit úvěrové skóre a jak zvýšit šanci na schválení úvěru.
Jak nejrychleji zlepšit bonitu? Snížením zadlužení, stabilizací příjmů a vytvořením finanční rezervy.
Proč bonita rozhoduje o podmínkách celé hypotéky
Bonita neovlivňuje pouze samotné schválení hypotéky. Rozhoduje také o maximální výši úvěru, délce splatnosti, požadovaných vlastních zdrojích i nabízené úrokové sazbě. Například dva klienti žádající o hypotéku 5 000 000 Kč mohou obdržet rozdílné nabídky. Klient s vysokou bonitou, stabilním příjmem, čistými registry a dostatečnými úsporami může získat výhodnější podmínky než žadatel s vyšším zadlužením a slabší finanční historií. Právě proto se vyplatí věnovat přípravě na hypotéku dostatek času. Dobrá bonita totiž často znamená nejen vyšší šanci na schválení, ale také úsporu desítek až stovek tisíc korun během celé doby splácení.
