Co je DTI u hypoték
DTI (Debt to Income) je ukazatel, který vyjadřuje poměr celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu čistému příjmu. Banky pomocí tohoto ukazatele posuzují, zda výše dluhů odpovídá finančním možnostem klienta. DTI patří mezi nejdůležitější parametry při schvalování hypotéky, protože pomáhá odhalit situace, kdy by si klient půjčoval nepřiměřeně vysokou částku vzhledem ke svým příjmům. Přestože Česká národní banka již nestanovuje závazné limity DTI pro všechny hypoteční úvěry, většina bank tento ukazatel nadále používá ve svých interních pravidlech pro hodnocení bonity. Pokud si chcete lépe osvojit principy hospodaření s penězi a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Při schvalování hypotéky banky sledují DTI společně s DSTI, bonitou, LTV, úvěrovým skóre, registry dlužníků, úrokovou sazbou, splatností, refinancováním a celkovou finanční situací klienta.
Co přesně znamená ukazatel DTI
DTI ukazuje, kolikanásobek ročního čistého příjmu představují všechny vaše dluhy. Jinými slovy vyjadřuje, jak vysoké je vaše zadlužení ve vztahu k tomu, kolik vyděláte za jeden rok.
Banky díky tomuto ukazateli rychle zjistí, zda požadovaná hypotéka není vzhledem k příjmům klienta příliš vysoká. Čím vyšší je hodnota DTI, tím větší riziko pro banku představujete.
Do celkového zadlužení se obvykle započítává nová hypotéka, stávající úvěry, leasingy, kreditní karty, kontokorenty a další finanční závazky.
Co ukazuje DTI? Kolikrát převyšují vaše celkové dluhy roční čistý příjem.
Jak se DTI vypočítává
Výpočet DTI je poměrně jednoduchý. Sečte se celková výše všech dluhů a tato částka se vydělí ročním čistým příjmem domácnosti.
Vzorec pro výpočet vypadá následovně:
DTI = celkové zadlužení ÷ roční čistý příjem
Výsledkem není procento, ale číselná hodnota vyjadřující násobek ročního příjmu.
Pokud například domácnost vydělává 720 000 Kč čistého ročně a celkové dluhy činí 3 600 000 Kč, výsledné DTI bude 5.
Jak vypočítat DTI? Celkovou výši dluhů vydělíte ročním čistým příjmem domácnosti.
Praktický příklad výpočtu DTI
Představme si klienta s čistým měsíčním příjmem 50 000 Kč. Jeho roční čistý příjem tedy činí 600 000 Kč.
Klient žádá o hypotéku ve výši 4 200 000 Kč a současně splácí spotřebitelský úvěr se zůstatkem 150 000 Kč.
Celkové zadlužení bude:
4 200 000 Kč + 150 000 Kč = 4 350 000 Kč.
Výpočet DTI:
4 350 000 ÷ 600 000 = 7,25.
Výsledné DTI znamená, že celkové dluhy klienta odpovídají přibližně 7,25násobku jeho ročního čistého příjmu.
Je DTI 7,25 vysoké? Záleží na interních pravidlech konkrétní banky a dalších parametrech žádosti.
Jaký je rozdíl mezi DTI a DSTI
Mnoho žadatelů si oba ukazatele zaměňuje. Přesto sledují odlišné informace a doplňují se navzájem.
DTI posuzuje celkovou výši dluhů ve vztahu k ročnímu příjmu. Ukazuje tedy celkovou zadluženost klienta.
DSTI sleduje měsíční splátky ve vztahu k měsíčnímu příjmu. Zaměřuje se na aktuální zatížení rodinného rozpočtu.
Klient může mít například relativně nízké měsíční splátky díky dlouhé době splatnosti a tedy nízké DSTI, ale současně velmi vysoké DTI kvůli vysoké celkové výši hypotéky.
Jaký je hlavní rozdíl? DTI hodnotí celkové zadlužení, zatímco DSTI posuzuje výši měsíčních splátek.
Jak DTI ovlivňuje schválení hypotéky
Čím vyšší je hodnota DTI, tím větší finanční zátěž představuje úvěr ve vztahu k příjmům klienta. Banky proto sledují, zda výše zadlužení odpovídá finančním možnostem žadatele.
Například klient s příjmem 80 000 Kč měsíčně a požadovanou hypotékou 3 500 000 Kč bude zpravidla posuzován příznivěji než klient se stejným příjmem, který žádá o hypotéku 8 000 000 Kč.
Vyšší DTI nemusí automaticky znamenat zamítnutí žádosti, ale může vést k požadavku na vyšší vlastní prostředky nebo nižší schválenou částku.
Může vysoké DTI zabránit získání hypotéky? Ano, pokud banka vyhodnotí celkové zadlužení jako příliš vysoké.
Jak snížit DTI před podáním žádosti
Nejjednodušší cestou ke snížení DTI je omezení stávajících dluhů. Pomoci může splacení spotřebitelských úvěrů, kreditních karet nebo leasingů ještě před podáním žádosti.
Další možností je zvýšení vlastních prostředků. Čím nižší hypotéku budete potřebovat, tím nižší bude celkové zadlužení a výsledné DTI.
Například klient kupující byt za 6 000 000 Kč může při vlastních úsporách 2 000 000 Kč potřebovat hypotéku pouze 4 000 000 Kč místo 5 400 000 Kč. Tím výrazně zlepší svůj ukazatel DTI.
Více informací naleznete v článcích jak zlepšit bonitu před žádostí o úvěr, jak zvýšit šanci na schválení úvěru a jak spojit více úvěrů do jednoho.
Jak nejrychleji snížit DTI? Splacením části stávajících dluhů nebo navýšením vlastních prostředků.
Jaké závazky se do DTI započítávají
Do výpočtu se obvykle zahrnují všechny významné finanční závazky. Nejde pouze o novou hypotéku, ale také o stávající úvěry a další úvěrové produkty.
Banky zpravidla započítávají spotřebitelské úvěry, leasingy, podnikatelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty a další finanční závazky. Některé instituce přihlížejí i k nevyužitým úvěrovým rámcům.
Například kreditní karta s limitem 150 000 Kč může ovlivnit výpočet bonity i tehdy, pokud na ní aktuálně není čerpán žádný dluh.
Započítávají se kreditní karty do DTI? Ve většině případů ano, zejména jejich schválené úvěrové limity.
Proč je DTI důležité pro bezpečné zadlužení
DTI není pouze nástroj bank pro schvalování hypoték. Ve skutečnosti pomáhá klientům pochopit, zda si nepůjčují více, než je dlouhodobě bezpečné. Například domácnost s ročním čistým příjmem 900 000 Kč a celkovými dluhy 3 600 000 Kč má DTI 4. Naopak domácnost se stejným příjmem a zadlužením 7 200 000 Kč dosahuje DTI 8. Druhá domácnost bude výrazně citlivější na pokles příjmů, růst životních nákladů nebo neočekávané finanční problémy. Právě proto je vhodné sledovat nejen to, zda banka hypotéku schválí, ale také zda celková výše zadlužení odpovídá dlouhodobým finančním možnostem domácnosti a umožní zachovat dostatečnou finanční rezervu i po pořízení vlastního bydlení.
