Jaké vlastní zdroje potřebujete při hypotéce

Vlastní zdroje patří mezi klíčové podmínky pro získání hypotéky. Banky dnes ve většině případů nefinancují celou hodnotu kupované nemovitosti, a proto musí žadatel část ceny uhradit z vlastních prostředků. Výše potřebných vlastních zdrojů závisí především na hodnotě nemovitosti, výši hypotéky, ukazateli LTV, bonitě klienta a interních pravidlech konkrétní banky. Ve většině případů je nutné počítat s minimálně 10 až 20 % ceny nemovitosti z vlastních peněz. Pokud si chcete lépe osvojit principy hospodaření s penězi a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Při schvalování hypotéky banky sledují vlastní zdroje společně s LTV, bonitou, DTI, DSTI, registry dlužníků, úrokovou sazbou, splatností, refinancováním a celkovou finanční situací klienta.

Co jsou vlastní zdroje při hypotéce

Vlastní zdroje představují finanční prostředky, které klient vloží do koupě nemovitosti ze svých peněz. Mohou pocházet z úspor, investic, stavebního spoření, daru od rodiny nebo z prodeje jiné nemovitosti.

Banky je požadují proto, aby klient nesl část finančního rizika společně s nimi. Čím vyšší podíl vlastních prostředků klient vloží, tím nižší riziko pro banku vzniká.

Například při koupi bytu za 5 000 000 Kč a hypotéce ve výši 4 000 000 Kč činí vlastní zdroje 1 000 000 Kč.

Co se považuje za vlastní zdroje? Úspory, investice, prostředky ze stavebního spoření, darované peníze nebo výnos z prodeje jiné nemovitosti.

Kolik vlastních zdrojů vyžadují banky

Ve většině případů banky poskytují hypotéku maximálně do 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. To znamená, že klient musí minimálně 20 % ceny financovat z vlastních prostředků.

U některých klientů mohou banky nabídnout vyšší financování, ale standardní hranice se nejčastěji pohybuje právě kolem 80 % LTV.

Pokud kupujete byt za 6 000 000 Kč a banka poskytne hypotéku do 80 % hodnoty nemovitosti, budete potřebovat minimálně 1 200 000 Kč vlastních prostředků.

U rodinného domu za 8 000 000 Kč mohou vlastní zdroje dosahovat minimálně 1 600 000 Kč.

Kolik vlastních peněz potřebuji na hypotéku? Nejčastěji alespoň 20 % hodnoty financované nemovitosti.

Jak souvisí vlastní zdroje s ukazatelem LTV

Výše vlastních prostředků přímo ovlivňuje ukazatel LTV. Čím více vlastních peněz vložíte, tím nižší bude LTV a tím výhodnější podmínky můžete získat.

Například při koupi bytu za 5 000 000 Kč a hypotéce 4 500 000 Kč bude LTV 90 %. Pokud však vložíte vlastní prostředky ve výši 1 500 000 Kč a hypotéka bude pouze 3 500 000 Kč, LTV klesne na 70 %.

Nižší LTV zpravidla znamená nižší úrokovou sazbu, lepší podmínky schválení a vyšší šanci na získání hypotéky.

Podrobnosti naleznete také v článku jak poznat výhodný úvěr.

Pomáhají vyšší vlastní zdroje? Ano, nižší LTV bývá pro banky výrazně atraktivnější.

Mohou být vlastní zdroje darované

Ano, banky ve většině případů akceptují darované finanční prostředky. Velmi často pomáhají rodiče nebo prarodiče, kteří dětem poskytují část prostředků na pořízení bydlení.

Banka obvykle požaduje doložení původu těchto peněz. Nejčastěji se využívá darovací smlouva a doklad o převodu prostředků.

Například rodiče mohou darovat 800 000 Kč na akontaci bytu. Pokud je vše řádně doloženo, banka tyto prostředky zpravidla uzná jako vlastní zdroje klienta.

Lze použít dar od rodičů? Ano, pokud je jeho původ transparentně doložen.

Je možné použít stavební spoření nebo investice

Vlastní zdroje nemusí být pouze na běžném účtu. Banky běžně akceptují prostředky ze stavebního spoření, termínovaných vkladů, podílových fondů nebo jiných investic.

Důležité je, aby klient mohl doložit jejich vlastnictví a případně zajistit jejich převod před čerpáním hypotéky.

Například klient může využít 500 000 Kč ze stavebního spoření a dalších 700 000 Kč z investičního účtu. Celkově tak získá 1 200 000 Kč potřebných vlastních prostředků.

Počítají se investice mezi vlastní zdroje? Ano, pokud je možné je použít na financování nemovitosti.

Jaké další náklady musíte zaplatit z vlastních peněz

Mnoho žadatelů se soustředí pouze na akontaci a zapomíná na další výdaje spojené s koupí nemovitosti. Ty mohou dosahovat desítek až stovek tisíc korun.

Patří sem například poplatky za právní služby, advokátní úschovu, znalecký posudek, stěhování, vybavení domácnosti nebo případné rekonstrukce.

Pokud například kupujete byt za 5 500 000 Kč, můžete vedle vlastních zdrojů potřebovat dalších 100 000 až 300 000 Kč na související výdaje.

Stačí mít peníze pouze na akontaci? Ne, je vhodné počítat i s dalšími náklady souvisejícími s pořízením bydlení.

Proč není vhodné použít všechny úspory

Častou chybou bývá použití veškerých úspor na financování koupě nemovitosti. Po podpisu hypoteční smlouvy by domácnosti měla zůstat dostatečná finanční rezerva.

Rezerva pomáhá zvládnout nečekané situace, jako je ztráta zaměstnání, nemoc, opravy nemovitosti nebo zvýšené životní náklady.

Pokud například domácnost utratí měsíčně 40 000 Kč, měla by mít rezervu alespoň 240 000 Kč až 480 000 Kč, což odpovídá přibližně šesti až dvanácti měsícům běžných výdajů.

Kolik rezervy je vhodné ponechat? Ideálně alespoň šest měsíčních výdajů domácnosti.

Jak vlastní zdroje ovlivňují schválení hypotéky

Vyšší vlastní prostředky zvyšují důvěru banky a současně snižují její riziko. Klienti s větší akontací často získávají lepší úrokové sazby a výhodnější podmínky financování.

Například klient kupující byt za 6 000 000 Kč s vlastními zdroji 2 000 000 Kč může získat výhodnější nabídku než klient, který disponuje pouze minimální požadovanou akontací.

Více informací o schvalování úvěrů naleznete v článcích jak probíhá schválení úvěru, jak dlouho trvá schválení úvěru a jak zvýšit šanci na schválení úvěru.

Pomáhají vyšší vlastní zdroje při schválení? Ano, nižší riziko pro banku často znamená lepší podmínky i vyšší pravděpodobnost schválení.

Jak si správně připravit vlastní zdroje před žádostí o hypotéku

Příprava vlastních zdrojů by měla začít dlouho před podáním žádosti o hypotéku. Ideální je postupně budovat úspory, vytvářet finanční rezervu a současně sledovat budoucí náklady spojené s pořízením bydlení. Například klient kupující byt za 5 000 000 Kč by neměl počítat pouze s akontací 1 000 000 Kč při 80% LTV, ale také s rezervou na vybavení domácnosti, případné opravy a neočekávané výdaje. Vlastní zdroje totiž nejsou pouze formální podmínkou banky. Představují důležitý nástroj finanční stability, který může výrazně ovlivnit nejen schválení hypotéky, ale také komfort a bezpečnost splácení během následujících desítek let.