Jak zjistit, zda dosáhnete na hypotéku
Zda dosáhnete na hypotéku, závisí především na vaší bonitě, výši příjmů, stávajících závazcích, hodnotě kupované nemovitosti a dalších parametrech, které banky při schvalování úvěru posuzují. Mnoho lidí se domnívá, že rozhodující je pouze výše mzdy, ve skutečnosti však banky hodnotí celkovou finanční situaci žadatele. Ještě před podáním žádosti si můžete poměrně přesně ověřit své šance na schválení hypotéky. Pokud si chcete lépe osvojit základy finančního plánování a fungování úvěrů, doporučujeme článek Osobní finance a peníze a přehled Půjčky a hypotéky. Při schvalování hypotéky banky sledují bonitu, příjmy, DTI, DSTI, LTV, registry dlužníků, úvěrové skóre, úrokovou sazbu, splatnost, vlastní zdroje i celkovou finanční stabilitu domácnosti.
Jaké podmínky musíte splnit pro získání hypotéky
Základní podmínkou je dostatečný a prokazatelný příjem. Banka potřebuje získat jistotu, že budete schopni dlouhodobě splácet hypoteční úvěr bez rizika platebních problémů.
Kromě příjmů se posuzují také stávající dluhy, pracovní historie, podnikatelská činnost, věk žadatele, finanční rezerva a úvěrová historie. Významnou roli hraje rovněž hodnota nemovitosti, která bude sloužit jako zástava.
Například zaměstnanec s čistým příjmem 55 000 Kč měsíčně, bez dluhů a s vlastními úsporami ve výši 1 000 000 Kč bude mít zpravidla vyšší šanci na schválení hypotéky než osoba s obdobným příjmem zatížená několika úvěry.
Více informací naleznete v článku jaké podmínky musíte splnit pro úvěr.
Co rozhoduje o schválení hypotéky? Především bonita, příjmy, závazky, registry dlužníků a hodnota zastavené nemovitosti.
Jak banky posuzují výši příjmů
Příjem je jedním z nejdůležitějších kritérií při schvalování hypotéky. Banky posuzují nejen jeho výši, ale také pravidelnost a dlouhodobou stabilitu.
Zaměstnanci nejčastěji dokládají potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. U podnikatelů se obvykle vychází z daňových přiznání a vykázaného základu daně.
Například klient s čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně může dosáhnout na výrazně vyšší hypotéku než klient s příjmem 35 000 Kč, pokud mají oba obdobné závazky.
Podrobnosti naleznete v článcích jak vysoký příjem potřebujete na hypotéku, jak získat úvěr jako zaměstnanec a jak získat úvěr jako OSVČ.
Stačí vysoký příjem pro získání hypotéky? Ne, banka současně posuzuje i další finanční ukazatele.
Jakou roli hraje bonita klienta
Bonita představuje celkové hodnocení vaší schopnosti splácet úvěr. Nejde pouze o příjmy, ale o kompletní finanční obraz klienta.
Banka sleduje výši pravidelných výdajů, existující úvěry, kreditní karty, leasingy, počet vyživovaných osob i finanční rezervy.
Například dva klienti se stejným příjmem 60 000 Kč měsíčně mohou být hodnoceni rozdílně. Pokud jeden splácí několik úvěrů a druhý nemá žádné závazky, druhý klient bude mít zpravidla výrazně lepší bonitu.
Více informací naleznete v článcích jak funguje bonita klienta u žádosti o úvěr, jak banky posuzují bonitu u žádosti o úvěr a jak zlepšit bonitu před žádostí o úvěr.
Jak zjistit svou bonitu? Je potřeba vyhodnotit příjmy, výdaje, stávající dluhy a úvěrovou historii.
Jak zjistit své DTI před žádostí
DTI porovnává celkové zadlužení s ročním čistým příjmem domácnosti. Banky pomocí tohoto ukazatele ověřují, zda není požadovaná hypotéka vzhledem k příjmům příliš vysoká.
Pokud například domácnost vydělává 900 000 Kč čistého ročně a celkové zadlužení po schválení hypotéky bude 4 500 000 Kč, DTI dosáhne hodnoty 5.
Vyšší DTI může znamenat nižší šanci na schválení nebo omezení maximální výše hypotéky.
Více informací naleznete v článku co je DTI u hypoték.
Proč je DTI důležité? Ukazuje celkovou zadluženost ve vztahu k příjmům domácnosti.
Jak zjistit své DSTI před žádostí
DSTI vyjadřuje poměr mezi měsíčními splátkami všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem domácnosti. Díky tomuto ukazateli lze odhadnout, zda budou splátky hypotéky finančně zvládnutelné.
Například domácnost s příjmem 80 000 Kč a celkovými splátkami 24 000 Kč měsíčně dosahuje DSTI 30 %. Pokud by splátky činily 48 000 Kč, DSTI by vzrostlo na 60 %.
Nižší DSTI obvykle znamená vyšší šanci na schválení úvěru.
Více informací naleznete v článku co je DSTI u hypoték.
Jaké DSTI bývá bezpečné? Obecně platí, že nižší zatížení rozpočtu představuje menší riziko.
Jak registry dlužníků ovlivňují schválení hypotéky
I klient s vysokými příjmy může mít problém získat hypotéku, pokud má negativní záznamy v registrech dlužníků. Banky standardně kontrolují registry BRKI, NRKI a SOLUS.
Negativní záznamy mohou vzniknout například kvůli opožděným splátkám, nesplaceným závazkům nebo dlouhodobým problémům se splácením.
Před podáním žádosti je vhodné registry zkontrolovat a případné problémy řešit ještě před návštěvou banky.
Více informací naleznete v článcích jak zjistit záznam v registru dlužníků, jak ověřit svou úvěrovou historii a jak registry ovlivňují schválení úvěru.
Může negativní registr zabránit získání hypotéky? Ano, v některých případech může být důvodem zamítnutí žádosti.
Jaké vlastní zdroje musíte mít připravené
Banky obvykle nefinancují celou hodnotu nemovitosti. Proto musíte disponovat určitými vlastními prostředky.
Pokud kupujete byt za 5 000 000 Kč a banka poskytne financování do 80 % LTV, budete potřebovat minimálně 1 000 000 Kč vlastních zdrojů.
Kromě toho je vhodné počítat s rezervou na právní služby, vybavení domácnosti, případné opravy a další související náklady.
Více informací naleznete v článcích jaké vlastní zdroje potřebujete při hypotéce a jak funguje LTV u hypoték.
Kolik vlastních peněz potřebuji? Nejčastěji minimálně 10 až 20 % hodnoty pořizované nemovitosti.
Jak si ověřit šanci na schválení hypotéky ještě před podáním žádosti
Nejspolehlivější cestou je důkladně analyzovat vlastní finanční situaci ještě před návštěvou banky. Zaměřte se na výši příjmů, existující závazky, registry dlužníků, vlastní úspory a schopnost dlouhodobě zvládat budoucí splátky. Například domácnost s čistým příjmem 80 000 Kč měsíčně, bez negativních záznamů v registrech, s úsporami 1 500 000 Kč a bez dalších úvěrů bude mít zpravidla velmi dobrou výchozí pozici. Naopak klient s několika spotřebitelskými úvěry, vysokým DSTI a minimální finanční rezervou může narazit na komplikace i při relativně vysokém příjmu. Čím lépe si svou situaci prověříte předem, tím vyšší bude pravděpodobnost úspěšného schválení hypotéky za výhodných podmínek.
